Ten, kdo dnes kupuje nový byt, má možnost vybírat a porovnávat. Pro porovnání jednotlivých nabídek a finální výběr je více času, než v letech konjunktury, kdy prodejci i developeři tlačili kupující k rychlému rozhodnutí. Přesto ani klient, který si vybral několik finálních nabídek, nemá při jejich srovnávání vyhráno. Stanovit tak jednoznačný ukazatel, jakým je cena za m2, není totiž tak jednoduché, jak by se na první pohled mohlo zdát.
„Udává-li prodejce cenu za m2 plochy bytu, přesvědčte se, co vše pod tento pojem zahrnuje,“ říká Pavel Velebil z Tide reality. „Někdy prodávající používá pojem celková plocha, jindy prodejní plocha a jindy užitná plocha bytu. Různé typy výpočtu přitom mohou ceny za metr čtvereční odlišovat až o patnáct procent.“
Co jednotlivé pojmy znamenají a jak často jsou používány?
Připravili jsme pro Vás slovníček pojmů s vysvětlením dopadu na cenu.
Podlahová plocha bytové jednotky – tento pojem zavedl klíčový zákon 72/1994 o vlastnictví bytových a nebytových jednotek, kterým se řídí od roku 1994 celý trh nově stavěných bytů. Podlahová plocha bytové jednotky je součtem podlahových ploch všech místností bytu a to včetně místností tvořících příslušenství jednotky – tedy přeloženo včetně sklepa (pokud je vyzděný a jde o samostatnou místnost). „Přičemž podlahovou plochou se rozumí plocha nášlapné vrstvy pokrývající hlavní vodorovnou konstrukci,“ říká Velebil. Jednoduše lze říci – vše, na co se lze postavit. „Tím je samozřejmě myšlena i plocha zakrytá či zastavěná zařizovacími předměty, jakými může být vana, sprchový kout nebo schodiště v případě mezonetu, do podlahové plochy se naopak už nezapočítává plocha parapetů.“ Paradoxně se však takto vypočtená plocha bytové jednotky většinou pro výpočet ceny za metr čtvereční nepoužívá.
Proč? „Souvisí to s pohledem kupujících na to, za co jsou a nejsou ochotni zaplatit,“ říká Velebil. „Pochopitelně, nikdo nechce platit stejnou cenu za metr čtvereční sklepu bez oken v podzemí domu a za metr čtvereční plně vybaveného bytu. Na druhou stranu většina kupujících považuje za přidanou hodnotu balkon nebo terasu. Proto se začaly používat pojmy vnitřní plocha bytu a prodejní plocha jednotky.“
Vnitřní plocha bytu je podlahová plocha bytu bez sklepa. Tento pojem v citovaném zákoně není uveden, běžně se však používá jak prodávajícími tak kupujícími.
Prodejní plocha jednotky – u jednotlivých developerských společností se může lišit, ale v zásadě převládl následující typ výpočtu: Prodejní plochu tvoří podlahová plocha bytu bez sklepa + poloviční plocha balkonů + třetinová plocha teras. „Když chcete cenu za metr čtvereční sami porovnat, nespoléhejte se na výpočet developera a proveďte ho sami,“ říká Velebil. Nejprve od celkové ceny bytu (včetně DPH) odečtěte cenu garážového stání a cenu sklepa (většina developerů je vyčísluje samostatně) a získáte cenu samotné bytové jednotky. Tu pak vydělte prodejní plochou a získáte cenu za metr čtvereční. Takto snadno porovnáte několik nabídek z různých projektů.
„Dejte si však pozor ještě na jednu věc – některé společnosti používají v tabulkách s byty pojem celková plocha místo podlahová plocha,“ uvádí Velebil. Problém je v tom, že do tzv. celkové plochy obvykle developer započítává i plochu zastavěnou příčkami uvnitř bytu, tedy prostor, který nemůžete využít. Cena za metr čtvereční pak při porovnání s konkurencí vychází díky větší prodejní ploše příznivěji, plocha je však větší jen na papíře, ne ve skutečnosti. „Pokud v ceníku naleznete pojem celková plocha jednotky, nebojte se zeptat, co developer do celkové plochy započítává, a zjistěte si, jaká je podlahová plocha bytu bez sklepa,“ dodává Velebil.
„Při porovnávání jednotlivých nabídek je nezbytné pečlivě číst smlouvu o smlouvě budoucí a nechat si připravit závaznou nabídku, která bude jasná a bude obsahovat vysvětlení všech detailů,“ radí Pavel Velebil.
