Tuzemský bytový trh je nasycený a letos ho čeká stagnace - a to jak cenová, tak na straně poptávky. Rozhýbat by ho mohl kromě lepších čísel z ekonomiky a návratu důvěry i rozvoj komerčního nájemního bydlení. To je závěr nejnovější Analýzy vývoje rezidenčního trhu v České republice, kterou přinesla tuzemská pobočka poradenské společnosti Deloitte. Pokles poptávky po bydlení by do jisté míry mohli vykompenzovat zájemci o koupi bytů ze zahraničí. "Registrujeme nárůst ruské klientely, zejména v současné době před tamními prezidentskými volbami," říká manažer pro oblast nemovitostí z české pobočky Deloitte Filip Endal.
HN: Vaše nejnovější analýza se letos přiklání ke stagnaci cen rezidenčních nemovitostí v Česku, výjimkou jsou pozemky. Jak může ceny bytů ovlivnit dluhová krize v eurozóně?
Může mít na vývoj cen jen lehký dopad. U nás se vývoj cen rezidenčních nemovitostí bude odvíjet od lokality. Jsou lokality, kam se lidé chtějí stěhovat a kde ceny mohou lehce růst, a vedle toho jsou lokality, kde bude přetrvávat pokles. Ve výsledku ale neočekáváme žádnou velkou dynamiku, žádné poklesy nebo růsty o desítky procent. Výrazný pokles můžeme zaznamenávat jen v segmentu ležáků (nově dokončených, ale neprodaných bytů, pozn. red.) a bytů z propadlých hypoték, případně celých neprodaných developerských projektů, které někdo koupí v balíku od bank. Specifikem rezidenčního trhu například v Praze zůstává poměrně nízká diferenciace na lepší a horší lokality, relativně malý rozptyl mezi levnějšími a dražšími byty, například v Mnichově je velký cenový rozptyl bytů.
HN: U které vrstvy obyvatel klesl zájem o koupi bytů nejvíce?
U střední a vyšší střední vrstvy obyvatel - typicky nižší a střední management. Tito lidé ztratili jistotu, že budou mít podobně placenou práci i za pět let, že budou schopni splácet relativně vysokou hypotéku dalších 20 let. Tato skupina obyvatel velmi zvažuje, jestli do toho nákupu vůbec půjde, a pokud ano, má si hodně z čeho vybírat. Nabídka bytů v tomto segmentu výrazně převýšila absorpční kapacitu trhu.
HN: O jaké konkrétní byty se jedná?
Řekněme, že to jsou byty nad šest milionů korun. Byty v developerských projektech, které budou mít jen o trochu horší kvalitu - dopravní dostupnost nebo okolí, mohou mít problém.
HN: Jak si podle vás developeři a banky poradí s dokončenými, ale dosud neprodanými byty?
Myslím, že trh si s tím ve výsledku poradí. Je část bytů, které jsou dispozičně tak nevhodně řešené, že jsou velmi obtížně prodatelné, ale realitní makléř vám řekne, že každá nemovitost má svou cenu. U některých bytů dojde k významnému snížení cen, u jiných bytů je jen otázka času, než si najdou svého kupujícího. Je však také možné, že subjekty, které se budou zaměřovat na komerční nájemní bydlení, si takové byty koupí - pokud bude zajímavá cena versus potenciální výnos. Člověk, který by si byt kvůli špatné dispozici nekoupil, by si stejný byt pronajal, když to bude za zajímavých podmínek. Pak je tu také otázka toho, co se děje za hranicemi. Registrujeme nárůst ruské klientely, zejména v současné době před tamními prezidentskými volbami.
HN: A tato klientela by mohla zaplnit bytové projekty jako Central Park Praha?
Projektů, kam se stahuje ruská komunita, je více. A nemusí to být jen ruská, mohou to být i lidé z jiných zemí, kteří si vyhodnotí, že Česká republika je relativně bezpečnou lokací.
HN: Česká republika se v počtu bytů na tisíc obyvatel pohybuje mírně nad průměrem Evropské unie. Zásoba bytů se rozšiřuje, developeři jich plánují postavit další tisíce, ale bytový fond se příliš neobnovuje. Jaký to bude mít důsledek?
Jedno ze specifik České republiky je, že se u nás nebourá. Místo toho se domy rekonstruují a udržují v některých případech na maximální hranici životnosti. To je i důvod, proč ceny bytů v některých panelácích rostly. Chybí tu racionální úvaha, jestli pozemek pod tou nemovitostí nemá větší hodnotu než nemovitosti na něm. Řada panelákových sídlišť je v lukrativních lokalitách, jsou na stanicích metra, je tam veškerá občanská vybavenost, ale jsou tam byty, které svou kvalitou nemusejí lokalitě odpovídat. Stáří některých paneláků se blíží k 50 letům. Na západ od nás se takové domy běžně začínají bourat a obnovovat. Developeři v těchto zemích, kde jsou rezidenční trhy také nasycené, běžně absorpční kapacitu trhu počítají tak, že celkový bytový fond podělí jeho předpokládanou životností - řekněme 50 let. A zhruba vědí, kolik se dá ročně postavit nových bytů jako náhrada za staré a nevyhovující, což v Česku nefunguje.
HN: Pracujete s veřejně dostupnými informacemi z Českého statistického úřadu, Eurostatu nebo katastrálního úřadu. Je ve vaší analýze i nějaký váš vlastní výzkum?
Letos ne, v předchozí studii to byly dotazníkové průzkumy mezi developery, financujícími subjekty a zejména mezi kvalifikovanou veřejností. Vždycky vycházíme ze zdrojů třetích stran a data porovnáváme s daty ze zahraničí, snažíme se do toho vnést náš nezávislý odhad. V Evropě postrádáme jednotnou metodiku, u některých statistik se nám stává, že se dokonce zpětně přepočítávají, když se na to díváme třeba o rok později, čísla se nám mohou o pár procent pohnout. Důležitější než statistiky je však podle mě kvalifikovaná predikce, co se s trhem bude dít a proč.
HN: Co letos doporučuje vaše nová analýza vládě, aby se rezidenční trh nastartoval?
Podívat se na regulaci institucionálních investorů a zkusit nastavit legislativní podmínky tak, aby jim byl umožněn vstup do komerčního nájemního bydlení.
FOTO: HN - VÁCLAV VAŠKŮ
Filip Endal, 36 let
Ve společnosti Deloitte pracuje od roku 2005. Jako manažer pro oblast nemovitostí se specializuje na řízení portfolia podnikových nemovitostí a analýzy realitních trhů v regionu střední Evropy. Dříve působil ve skupině Skanska jako developer. Má praxi také z neziskového sektoru. Kratší pracovní zkušenosti sbíral na Islandu, ve Velké Británii, ale také v Brazílii.
Důležitější než statistiky je kvalifikovaná predikce, co se s trhem bude dít.
